CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos personas mediante el cual, una de los intervinientes (Arrendador) se compromete a ceder durante un tiempo determinado el derecho a usar y disfrutar un bien. Por otro lado, el otro interviniente (arrendatario) se compromete a realizar los pagos acordados como contra prestación de este derecho de uso. Estos pagos pueden ser tanto monetarios como en especie, aunque lo habitual es que sean entregas monetarias en forma de renta mensual.

¿Qué tipos de bienes se pueden arrendar? 

Pues prácticamente casi  cualquier bien imaginable. Pueden ser bienes intangibles o tangibles, y dentro de ellos, pueden ser bienes muebles o inmuebles.

Los contratos de arrendamientos que solemos encontrarnos con mayor frecuencia son los contratos de arrendamiento de viviendas, contratos de arrendamiento de locales comerciales, contratos de arrendamiento de garajes, contratos de arrendamiento de negocio, etc.

En este artículo nos vamos a centrar en el contrato de arrendamiento de vivienda, aunque habría que tener en cuenta que muchos de los aspectos que comentemos serán válidos para otros tipos de contratos de arrendamiento.

Este contrato se encuentra regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Modelo de Contrato de Arrendamiento

En ____________ a __ de _______ de 20__ 

REUNIDOS 

De una parte, 

D. __________________________, con DNI nº _____________  mayor de edad, y con domicilio en _____________________, en adelante la parte Arrendadora. 

Y de otra, 

D. _________________________,  con DNI nº ______________ mayor de edad, y con domicilio en_____________________, en adelante la parte Arrendataria. 

INTERVIENEN

Cada uno en su nombre propio, se reconocen mutuamente capacidad y legitimación suficiente para celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y, a tales efectos, 

EXPONEN

I.-Que la parte arrendadora es propietaria en pleno dominio del inmueble destinado a vivienda sita en _______________________ (incluir dirección de la vivienda objeto de contrato) 

II.-Que las partes, Arrendadora y Arrendataria, tienen convenido el arrendamiento del citado inmueble lo cual, por medio del presente documento, formalizan y llevan a efecto con sujeción a las siguientes

REFERENCIA: http://www.contratodearrendamiento.net/

CAPÍTULO V.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

ARTÍCULO 943. <OBLIGACIÓN DE RECIBIR>. El comprador estará obligado a recibir la cosa en el lugar y el tiempo estipulados y, en su defecto, en el lugar y en el tiempo fijados por la ley para la entrega, so pena de indemnizar al vendedor los perjuicios causados por la mora.

ARTÍCULO 944. <DERECHO DE EXIGIR FACTURA>. El comprador tiene derecho a exigir del vendedor la formación y entrega de una factura de las mercaderías vendidas con indicación del precio y de su pago total o de la parte que hubiere sido cancelada. No reclamándose contra el contenido de la factura, dentro de los tres días siguientes a la entrega de ella, se tendrá por irrevocablemente aceptada.

ARTÍCULO 945. <NEGATIVA A RECIBIR Y RECLAMOS>. <Ver Notas del Editor> Si el comprador se niega a recibir la cosa vendida alegando que ella presenta defectos o vicios ignorados al momento del contrato, o que dicha cosa ha sufrido con posterioridad, pérdidas, averías o daños, de que sea responsable el vendedor, el asunto se decidirá como lo previene el artículo 941.

PERJUICIOS>. Cuando el vendedor demande la restitución de la cosa y la indemnización de perjuicios, tendrá derecho a la reparación de todos los que se le hayan causado y no sólo al interés moratorio del precio no pagado.

ARTÍCULO 947. <OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO>. El comprador deberá pagar el precio en el plazo estipulado o, en su defecto, al momento de recibir la cosa.

ARTÍCULO 948. <MORA EN EL PAGO DEL PRECIO>. En caso de mora del comprador en el pago del precio tendrá derecho el vendedor a la inmediata restitución de la cosa vendida, si el comprador la tuviere en su poder y no pagare o asegurare el pago a satisfacción del vendedor.

La solicitud del vendedor se tramitará como los juicios de tenencia, pero podrá solicitarse el embargo o secuestro preventivos de la cosa.

Cuando el vendedor obtenga que se decrete la restitución de la cosa tendrá derecho el comprador a que previamente se le reembolse la parte pagada del precio, deducido el valor de la indemnización o pena que se haya estipulado, o la que en defecto de estipulación fije el juez al ordenar la restitución.

<Notas del Editor>

ARTÍCULO 949. <ESTIPULACIONES ENTENDIDAS COMO CLÁUSULA PENAL>. Cuando se estipule que el comprador, en caso de incumplimiento, pierda la parte pagada del precio por concepto de perjuicios, pena u otro semejante, se entenderá que las partes han pactado una cláusula penal, sujeta a la regulación prevista en el artículo 867.

ARTÍCULO 950. <DERECHOS DEL VENDEDOR POR INCUMPLIMIENTO DEL COMPRADOR>. En caso de incumplimiento del comprador, el vendedor tendrá derecho a una justa retribución por el uso que el comprador haya hecho de la cosa y a la restitución de los frutos en proporción a la parte no pagada del precio, sin menoscabo de la correspondiente indemnización de perjuicios.

CAPÍTULO VI.

VENTA CON PLAZO PARA EL PAGO DEL PRECIO Y CON RESERVA DEL DOMINIO

ARTÍCULO 951. <PRENDA DE LA COSA VENDIDA>. En el contrato de compraventa de una cosa corporal mueble singularizable e identificable y no fungible, cuyo precio deba pagarse en todo o en parte a plazo, el pago podrá garantizarse con prenda de la cosa vendida pero conservando el comprador la tenencia de ella.

Estos contratos se regirán por las normas del Capítulo II, del Título IX de este Libro, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 948 y 949.

ARTÍCULO 952. <PACTO DE RESERVA DE DOMINIO>. El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio.

El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio, cuando éste deba pagarse por instalamentos; pero tendrá derecho al reembolso de la parte pagada, como se dispone en los artículos 948 y 949 en caso de que el vendedor obtenga la restitución de la cosa.

Los riesgos de ésta pesarán sobre el comprador a partir de su entrega material.

ARTÍCULO 953. <EFECTOS DE LA RESERVA DE DOMINIO FRENTE A TERCEROS>. La reserva del dominio de inmuebles sólo producirá efectos en relación con terceros a partir de la fecha de inscripción del respectivo contrato en la oficina de registro de instrumentos públicos y privados.

La reserva del dominio de muebles singularizables e identificables y no fungibles, sólo producirá efectos en relación con terceros partir de su inscripción en el registro mercantil correspondiente al lugar en que deban permanecer dichos bienes; pero el registro de la reserva del dominio de automotores se regirá, para los mismos efectos, por las normas que regulan la materia.

ARTÍCULO 954. <COSAS QUE NO SE PUEDEN VENDER CON RESERVA DE DOMINIO>. No podrán ser objeto de venta con reserva del dominio las cosas muebles destinadas especialmente a la reventa. Tampoco podrán serlo con independencia del predio a que acceden, las cosas que de manera constante forman parte integrante de un inmueble y no puedan separarse sin grave daño de éste.

ARTÍCULO 955. <ACTOS QUE REQUIEREN CONSENTIMIENTO DEL VENDEDOR >. El comprador no podrá, sin el consentimiento del vendedor cambiar el sitio de ubicación de la cosa ni hacer uso anormal de ella.

ARTÍCULO 956. <ACTOS QUE DEBE NOTIFICAR EL COMPRADOR AL VENDEDOR>. El comprador deberá notificar al vendedor cualquier cambio de domicilio o residencia, dentro de los diez días siguientes a la fecha en que se realice. Así mismo deberá participarle toda medida preventiva o de ejecución que se le intente sobre las cosas vendidas bajo reserva del dominio, tan pronto como haya tenido conocimiento de ello. La falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dará derecho al vendedor a pedir la ejecución inmediata de la obligación con arreglo a las prescripciones del presente Código.

ARTÍCULO 957. <PROHIBICIÓN DE EJERCER ACTOS DE DISPOSICIÓN>. El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mueble adquirida con reserva del dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorización expresa del propietario. Si los realizare, éste podrá reivindicar del tercero la cosa o demandar del comprador el pago inmediato de la totalidad del precio de venta. Además, será sancionado dicho comprador como reo del delito previsto en el artículo 412 del Código Penal.

<Jurisprudencia Vigencia>

ARTÍCULO 958. <GARANTÍA DE REPUESTOS Y SERVICIOS EN EL MERCADO>. Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento el vendedor responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos.

ARTÍCULO 959. <CONSTANCIA DE LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD>. Cuando por razón del pago u otra causa lícita quede adquirida por el comprador la propiedad de la cosa vendida, el vendedor deberá otorgarle la constancia del caso. A falta de esta constancia el último recibo o comprobante de pago surtirá sus efectos.

ARTÍCULO 960. <ADQUISICIÓN DE BUENA FE DE BIENES VENDIDOS CON RESERVA DE DOMINIO>. Quien de buena fe exenta de culpa adquiera en feria o mercado, en venta pública o en remate judicial, cosas que hayan sido vendidas bajo reserva del dominio, sólo estará obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en la adquisición.

ARTÍCULO 961. <SUBROGACIÓN DE LAS CANTIDADES DEBIDAS>. Si la cosa vendida bajo reserva del dominio está asegurada, las cantidades debidas por los aseguradores se subrogarán a dicha cosa para hacer efectiva la obligación del comprador.

ARTÍCULO 962. <MORA EN EL PAGO DE LAS CUOTAS>. Cuando el precio de la venta bajo reserva del dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas, la falta de pago de uno o más instalamentos que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, sólo dará lugar al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios, conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las cuotas sucesivas, sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 966.

Toda estipulación en contrario se tendrá por no escrita.

ARTÍCULO 963. <AUMENTO DEL VALOR DE LA COSA QUE DEBE SER RESTITUIDA>. El aumento del valor adquirido por la cosa quedará en provecho del vendedor, cuando la restitución se deba a incumplimiento del comprador.

ARTÍCULO 964. <OPOSICIÓN AL EMBARGO DE LA COSA POR PARTE DEL VENDEDOR>. El vendedor puede oponerse el embargo de la cosa vendida bajo reserva del dominio, decretado a instancia de los acreedores del comprador o de un tercero, presentando el contrato de venta que llene los requisitos previstos en el artículo 953 de este Código.

ARTÍCULO 965. <OPOSICIÓN AL EMBARGO DE LA COSA POR PARTE DEL VENDEDOR>. Podrá oponerse el comprador al embargo de la cosa, decretado a instancia de los acreedores del vendedor o de un tercero, presentando el contrato de que trata el artículo anterior. Pero, en su caso, al admitir el juez la oposición, decretará el embargo del crédito a favor del vendedor y prevendrá al comprador sobre la forma como deba efectuar el pago de las cuotas insolutas.

ARTÍCULO 966. <ACCIONES DEL VENDEDOR Y RECUPERACIÓN DE LA COSA RESTITUIDA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO>. En caso de incumplimiento del comprador a sus obligaciones podrá el vendedor acudir a la acción judicial consagrada en el artículo 948, pero el comprador podrá recuperar la cosa dentro de los tres meses siguientes a la restitución, pagando la totalidad de los instalamentos exigibles, con sus intereses, si el vendedor no la hubiere enajenado o de cualquier otro modo dispuesto de ella.

ARTÍCULO 967. <CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN POR PAGO TOTAL>. Pagada la totalidad del precio, tendrá derecho el comprador a que se cancele la inscripción de que trata el artículo 953 y a la indemnización de perjuicios si el vendedor no cumple esta obligación.

En este caso, podrá acudir el comprador a la acción consagrada en la Ley 66 de 1945 para obtener la cancelación, y al procedimiento de que trata el artículo 941 de este Código, para la indemnización de perjuicios.

REFERENCIA: http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo/codigo_comercio_pr029.html#943